Mezigenerační hypotéky? Jen populistická vábnička na voliče.

Včera zveřejnila poslankyně za hnutí ANO, Alena SCHILLEROVÁ video, ve kterém hodila do placu návrh své kolegyně, Kláry DOSTÁLOVÉ, na zavedení tzv. mezigeneračních hypoték. Pod rouškou slibů až o 40 % nižší splátky hypotéky a tím i dostupnějšího bydlení se táže mladých voličů na jejich názor. Zdánlivě líbivý návrh jak mladým rodinám zpřístupnit hypotéku na bydlení má však řadu důležitých otázek a je proto třeba si ukázat i druhou stranu mince tohoto návrhu.

V posledních letech byl vývoj hypotéčního trhu velmi turbulentní. Za zmínku stojí říci, že v loňském roce (2022) dosáhl pokles aktivity na realitním trhu o 50 % a ceny nemovitostí klesaly v průměru o 4 %. U starších bytů klesly prodeje až o 51 %, u rodinných domů o 49 % a u nových bytů o 57 %. V Moravskoslezském kraji byl pokles dokonce dvouciferný, v Třinci např. o 25 %, v sousední Karviné až o 50 %. Starší byty zdražily v průměru o 3,4 %. Vyplývá to alespoň z analýzy České bankovní asociace a datového portálu Dataligence.

Co za tím stojí? Určitě současná ekonomická situace a zvyšující se růst inflace. Na druhou stranu, zdražování nájemného bydlení, cen energií a dalšího spotřebního zboží či obavy z nízkého důchodu vedou čím dál více mladých lidí k úvahám o vlastním bydlení. Ano, ze sociálního hlediska je to zcela normální reakce, idealizujeme si tak nejlepší zajištění na stáří, ale z pohledu ekonomického je to spíše iracionální úvaha. zatímco v roce 2015 byl průměrný věk žadatele o hypotéční úvěr kolem 39 let, dnes si mohou hypotéku dovolit klienti v průměru 46 let a výjimkou nejsou ani klienti kterým je 50 let.

Mezigenerační hypotéky opět na scéně

O mezigeneračních hypotékách se hovořilo v minulosti již několikrát, ale s ohledem na rizika vyššího úvěrového zatížení mladých rodin se nezavedla. A pokud si dobře pamatuji, tak je i ČNB zakázala, nebo se proti tomu ostře ohradila.

Včera s tím po delší odmlce přišly Alena SCHILLEROVÁ s Klárou DOSTÁLOVOU z hnutí ANO, které na svém Twitteru uvedly, že prodloužením splatnosti hypotéky z 30 na 50 let a tím snížení splátky hypotéčního úvěru bude vlastní bydlení dostupnější a zvládnutelné i pro běžnou rodinu.

Vyřešit otázku bydlení bývá dnes pro mladé rodiny velmi obtížné, dosáhnout na hypotéku je často v podstatě utopie. Vícegenerační hypotéky by pomohly. Splatnost by se namísto současných 30 let protáhla třeba i na 50 let a měsíční splátka by byla zvládnutelná i pro běznou rodinu.… https://t.co/4VAGkmMr5I

— Klara Dostalova (@DostalovaK) May 25, 2023

Splátky se sice sníží, ale za nemovitost zaplatíte mnohem více

Mezigenerační hypotéka sice sníží splátku, ale ve finále za nemovitost zaplatí klienti daleko více na úrocích. Takže na tom vydělají banky a všichni ti, kteří prodej nemovitosti zprostředkovávají (pojišťovny, makléři, banky). Nutno však říci, že mezigenerační hypotéky poženou ceny nemovitostí nahoru, protože zasáhnou do nabídko-poptávkového modelu už tak nedostatkového trhu bydlení.

Jsem toho názoru, že splatnost hypotéky by neměla být delší, než je délka ekonomické aktivity jeho vlastníka či dokonce životnosti dané nemovitosti. Povede to jen k většímu zadlužování mladých rodin, nikoliv k dostupnějšímu bydlení. Jednoduchým výpočtem lze říci, že při dnešní úrokové sazbě 5,6 % pak dědic (při výši hypotéčního úvěru 5 mil.) zaplatí namísto 8,4 milionů, o 5,6 milionů na úrocích navíc! Za starý barák, který bude třeba potřebovat rekonstrukci apod.

Nižší splátka zní krásně, ale …

Mladí, kteří by tento nápad nedejbože považovali za skvělý, by si měli nejdříve odpovědět na zcela zásadní otázky:

• budou mladí chtít bydlet s rodiči v jednom bytě či domě až do jejich vysokého stáří?
• budou chtít mladí bydlet ve stejném městě či vesnici minimálně dalších 20 let?
• co když se budou chtít odstěhovat za prací? To budou platit nemovitost ve které nebydlí a je třeba 200km daleko od jejich nové práce a ještě si budou platit někde další nájem?
• co až budete chtít založit rodinu, narodí se vám potomek, tj. o další 2 lidi v hypotékou zatížené nemovitosti navíc. Dokážete si představit bydlet v bytě 3+1 se svými rodiči a malým miminkem?

Slovo mezigenerační hypotéka zní líbivě a když k tomu přidáte i slova jako dostupnější bydlení, levnější bydlení, tak určitě nějaké bodíky a voliče naláká, ale jak píši výše, je třeba zvážit i druhou stranu mince a odpovědět si minimálně na tyto výše uvedené otázky.

Pomoci může stát

Lepší dostupnost bydlení by měl Stát řešit spíše formou výstavby státních a sociálních bytů. Další možností je současná úprava legislativy, konkrétně myslím zjednodušení a zrychlení procesů pro novou výstavbu, tj. změny v územních plánech obcí a měst, zjednodušení procesu stavebních povolení, zpřísnění pravidel pro investory, kteří nekupují nemovitosti proto, aby v nich bydleli, ale aby na nich vydělávali, apod. Pojďme se bavit spíše o tom, jak usnadnit výstavbu nových bytů, než abychom oklikou experimentovali s úrokovými sazbami.

Závěrem

V současné době již můžeme narazit u některých bank na hypotéky, které mohou mít splatnost až 40 let, (např. ČSOB nebo mBank), ale většina žadatelů narazí na věkovou hranici, protože jedna z podmínek banky je, že musí být hypotéční úvěr splacen max do 64 let věku. Když k tomu přičteme úvahy některých politiků o zvýšení hranice odchodu do důchodu, která rezonuje společností, bude reálné hypotéku doplatit, ale upřímně, už teď prskáme, že věková hranice odchodu do důchodu 64 let je moc, opravdu se někomu bude chtít pracovat i po této hranici a splácet hypotéku?

Systém mezigeneračních hypoték má zaveden třeba Švýcarsko, ale místo toho, aby o přineslo levnější bydlení, tak šly ceny nemovitostí rapidně nahoru. Navíc, z mého pohledu je přenášení dluhu na děti stylem – my jsme se o tebe starali, živili tě, platili školu, tak ty doplatíš náš dům – spíše amorální. Ale co také můžeme čekat od hnutí ANO, za posledních 8 let jejich působení ve vládě jsme několikrát slyšeli, že žít na dluh je zkrátka normální a výsledkem je strukturální deficit 250 mld. Neříkám, že toto řešení je jen špatné, má své výhody, ale chybí mi tam vysvětlení i těch negativních stránek, které mohou velmi ovlivnit rozhodování mladých lidí.